El gobierno español ha adoptado medidas decididas para limitar la especulación extranjera en el mercado de la vivienda, dirigidas a los compradores no comunitarios que no residen en el país.
Los visados de oro ya han sido abolidos
En noviembre de 2024, España abolió oficialmente el llamado programa del «visado de oro», que permitía a los extranjeros obtener la residencia mediante la compra de una propiedad de un valor mínimo de 500.000 €. El gobierno argumentó que este programa fomentaba la especulación y distorsionaba los precios de la vivienda en muchas zonas urbanas y costeras.
Una nueva propuesta de impuesto complementario sobre la propiedad
En mayo de 2025, el gobierno socialista presentó un proyecto de ley que crearía un nuevo «impuesto estatal complementario sobre la transmisión de inmuebles a residentes no comunitarios».
¿Quién se vería afectado? La medida se dirige específicamente a personas físicas y empresas no comunitarias que no residan en España. Los ciudadanos de la UE/EEE (por ejemplo, de nacionalidad francesa, alemana o italiana), aunque no sean residentes, quedarían exentos.
¿Cómo funcionaría? El impuesto se aplicaría a cualquier compra de una propiedad española por parte de no residentes no comunitarios, con la base imponible calculada sobre el más alto de tres valores: el valor de referencia catastral, el precio declarado o el valor de mercado.
Tipo impositivo: El proyecto de ley establece un tipo del 100% sobre esta base, lo que duplicaría efectivamente el coste de adquisición para los compradores afectados. El importe pagado por los impuestos regionales de transmisiones existentes (ITP/AJD) sería deducible de este nuevo impuesto nacional.
Exenciones: Las operaciones sujetas a IVA (como las obras nuevas compradas directamente al promotor) generalmente no estarían sujetas, salvo que el IVA estuviera exento. También quedarían excluidas las operaciones inmobiliarias profesionales realizadas por empresas dentro de su actividad empresarial.
Justificación del gobierno
El presidente del gobierno, Pedro Sánchez, ha declarado que el objetivo es evitar que la vivienda se trate como un «mero activo financiero» por parte de inversores especulativos, especialmente en zonas turísticas donde los residentes locales tienen dificultades para acceder a la vivienda. El gobierno argumenta que, al reducir la demanda de no residentes no comunitarios, la presión sobre los precios disminuirá y mejorará el acceso a la vivienda.
Situación legal actual
La abolición de los visados de oro ya está en vigor. El nuevo impuesto complementario todavía no ha sido aprobado. Sigue siendo un proyecto de ley en debate en el Congreso de los Diputados español. Deberá pasar por debates en comisión, posibles enmiendas y una votación final antes de convertirse en ley.
Qué significa hoy en día
Los ciudadanos de la UE no se ven afectados, independientemente de su residencia. Los residentes no comunitarios en España no se ven afectados (siempre que su residencia sea legal). Los no residentes no comunitarios podrían enfrentarse a costes nuevos y significativos si la ley se aprueba, pero, a octubre de 2025, la medida todavía no está en vigor.
En resumen: España ya ha puesto fin a los esquemas de residencia por inversión y ahora avanza hacia una de las restricciones más estrictas de Europa sobre las compras de propiedades por parte de extranjeros no comunitarios. Sin embargo, el impuesto propuesto del 100% sobre los compradores no residentes no comunitarios sigue en debate parlamentario y todavía no es ley.