Le gouvernement espagnol a pris des mesures décisives pour limiter la spéculation étrangère sur le marché du logement, en visant les acheteurs non européens qui ne résident pas dans le pays.
Les « Golden Visas » déjà supprimés
En novembre 2024, l’Espagne a officiellement supprimé le programme dit du « golden visa », qui permettait aux étrangers d’obtenir un titre de séjour en achetant un bien immobilier d’une valeur d’au moins 500 000 €. Selon le gouvernement, ce programme favorisait la spéculation et faussait les prix du logement dans de nombreuses zones urbaines et côtières.
Une proposition de nouvel impôt immobilier complémentaire
En mai 2025, le gouvernement socialiste a présenté une proposition de loi visant à créer un nouvel « impôt d’État complémentaire sur les transmissions de biens immobiliers à des résidents hors UE ».
Qui serait concerné ? La mesure vise spécifiquement les particuliers et les sociétés non européens qui ne résident pas en Espagne. Les citoyens de l’UE/EEE (par exemple les ressortissants français, allemands ou italiens) en seraient exemptés, même s’ils ne sont pas résidents.
Comment fonctionnerait-il ? L’impôt s’appliquerait à tout achat d’un bien en Espagne par un non-résident non européen, la base imposable étant la plus élevée de trois valeurs : la valeur cadastrale de référence, le prix déclaré ou la valeur de marché.
Taux : le texte prévoit un taux de 100 % sur cette base, ce qui doublerait de fait le coût d’acquisition pour les acheteurs concernés. Les droits de mutation régionaux déjà payés (ITP/AJD) seraient déductibles de ce nouvel impôt national.
Exonérations : les opérations soumises à la TVA (comme les logements neufs achetés directement au promoteur) ne seraient en principe pas concernées, sauf si elles sont exonérées de TVA. Les opérations immobilières professionnelles réalisées par des sociétés dans le cadre de leur activité seraient également exclues.
La justification du gouvernement
Le président du gouvernement, Pedro Sánchez, a déclaré que l’objectif est d’éviter que le logement soit traité comme un « simple actif financier » par des investisseurs spéculatifs, en particulier dans les zones touristiques où les habitants ont du mal à se loger. Selon le gouvernement, freiner la demande des non-résidents hors UE réduirait la pression sur les prix et améliorerait l’accès au logement.
Situation juridique actuelle
La suppression des golden visas est déjà en vigueur. Le nouvel impôt complémentaire, en revanche, n’a pas encore été adopté : il s’agit toujours d’une proposition de loi en discussion au Congrès des députés. Elle devra passer par l’examen en commission, d’éventuels amendements et un vote final avant de devenir loi.
Ce que cela signifie aujourd’hui
Les citoyens de l’UE ne sont pas concernés, qu’ils résident ou non en Espagne. Les ressortissants non européens résidant en Espagne ne le sont pas non plus (tant qu’ils sont résidents légaux). Les non-résidents non européens pourraient faire face à des coûts supplémentaires importants si la loi est adoptée, mais en octobre 2025, la mesure n’est pas encore en vigueur.
En résumé : l’Espagne a déjà mis fin aux programmes de résidence par l’investissement et s’oriente désormais vers l’une des restrictions les plus strictes d’Europe sur les achats immobiliers par des étrangers non européens. Toutefois, l’impôt de 100 % proposé pour les acheteurs non résidents hors UE est toujours en discussion au Parlement et n’a pas encore force de loi.